חוק המקרקעין בתים משותפים

מהו חוק המקרקעין?

הגדרת מושגים

האמור אינו ייעוץ משפטי ונכתב כדעה אישית של הסופר ובכל מקרה בשאלה לגבי חוק המקרקעין אין להסתמך על המאמר ויש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.

לפני שאנו עוברים על חוק המקרקעין, חשוב מאוד להגדיר מספר מושגים כפי שהם מוגדרים בחוק.

• הגדרות בסיסיות
  • מקרקעין: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה;"
  • בית: "מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה;",
  • דירה: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;"
  • בית משותף: "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;"
  • רישום:"רישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק זה או התקנות על פיו;"
• חוק המקרקעין עוסק בענייני מקרקעין, מבעלות ועד רישום. בנוגע לבעלות במקרקעין החוק קובע כי: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם."
• אם אתם מתעסקים בשכירות של מקרקעין, חשוב מאוד לדעת את הדקויות בחוק בנוגע לשכירויות: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'."

האמור אינו ייעוץ משפטי ונכתב כדעה אישית של הסופר ובכל מקרה בשאלה לגבי חוק המקרקעין אין להסתמך על המאמר ויש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.

שאלות נפוצות – עסקאות במקרקעין

חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים

תוכנית חיזוק

החלק של חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה נוסף לחוק המקרקעין בשנת 2008 תשס"ח, חלק זה בחוק מדבר על תכנית החיזוק וכל מה שחופף לה.

לפי החוק, תוכנית החיזוק היא:
"תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מעת לעת."

אז אם בבעלותכם דירה בבית משותף אשר לא עברה חיזוק, ואתם רוצים לבצע עבודה על הרכוש המשותף שלכם. חשוב לדעת על "חובת חיזוק הבית המשותף". "ביצוע עבודה ברכוש משותף לפי הוראות חוק זה, ייעשה יחד עם ביצוע חיזוק של הבית המשותף מפני רעידות אדמה על פי תכנית החיזוק (בחוק זה – חיזוק מפני רעידות אדמה), או לאחריו."

למרות היתרונות אשר התכנית מקנה, תמיד קיימת האפשרות שבעלי דירות יתנגדו לביצוע עבודות בבניין כחלק מתוכנית החיזוק מאינטרסים אישיים.

האם יש להם סיבה לחשוש לתחילת ההריסה למרות התנגדותם?

בנוגע להריסת בניין קיים והקמתו מחדש רשום בחוק:
" ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים."

הוצאות בבית משותף שנהרס

איך מתמודדים עם בית משותף שנהרס? קבוצת אנשים אשר מחליטים לשקם בית משותף שנהרס צריכים לדעת להתמודד עם שיתוף פעולה מבחינה אסטרטגית וכספית, ולכן חשוב להיערך מראש לבלתי צפוי.

החוק מחליט כי חלוקת האחריות והכספים היא תיערך בצורה הבאה:
"(א) נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן – המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו."

שיתוף פעולה לאחר הרס של חלק או כל הבית המשותף הוא לא מובן מאליו, ולפעמים ישנם אנשים אשר יסרבו לשתף פעולה עם שיקומו ותיקונו של הבית והרכוש המשותף. ובכן במקרים שכאלו קובע החוק:

"(ב) סירב בעל דירה להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת מששה חדשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון."

בעלי דירה אשר מסרבים לשתף פעולה גם עם מפקח לפי סעיף (ב) גם כלולים בסעיף:

"(ג) לא העביר בעל הדירה את זכותו כאמור בסעיף קטן (ב), רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים, לצוות על העברת הזכות למי שהציעו המשקמים, ובאין הצעה מצידם – למי שקבע המפקח, ועל רישומה על שמו של אותו אדם לאחר שישולם לבעל הדירה, או יופקד בידי המפקח, שוויה של הזכות."

חוק בתים משותפים רכוש משותף

רכוש משותף הוא חלק בלתי נפרד מבתים משותפים, ולכן חשוב מאוד לבעלי דירות לדעת את כל הזכויות והחובות שלהם כשזה מגחי לעסקאות והוצאות הנלוות ברכוש משותף.

לאנשים היוצרים עסקאות על דירות אסור להתעלם גם מחשיבות הרכוש המשותף, הרי בחוק מוצהר כי:

"עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף."

בעלי דירות רבים אינם בקיאים בחוק וכן אלו חלקים מן הבית נחשבים כרכוש משותף ואילו לא. מוגדר בחוק כי רכוש משותף הוא:

"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

בעלי דירה אשר יש בצמוד אליהם רכוש משותף ורוצים לדעת מה החלק שלהם ברכוש המשותף יכולים להסתמך על הסעיפים הבאים:

"(א)שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה."

חשוב מאוד לציין שישנם דקויות בנוגע לחישוב השטחים:

"(ב) בחישוב שטח הרצפה לענין סעיף קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת."

חישוב ההוצאות של בעלי דירה הנוגעים ברכוש משותף נעשים לפי הסעיף הבא:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

לבני אדם בעלי מוגבלויות (כפי שמוגדר בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות) קיימים מספר סעיפים הקשורים לרכוש משותף. אם יש לבעל דירה הצורך להתאים את הרכוש המשותף לאדם בעל מוגבלויות קיים בחוק הסעיף הבא:

"בעל דירה שהוא, שבן משפחתו המתגורר עמו, או שאדם השוכר ממנו את הדירה, הוא אדם עם מוגבלות, רשאי, בכפוף להוראות סעיפים קטנים (ג) ו-(ד), לבצע התאמה ברכוש המשותף כמפורט בחלקים א' עד ג' לתוספת השניה (להלן – התאמה), ובלבד שנתקיימו כל אלה:"

בנוסף לסעיף זה מוזכרים התנאים לקבלת אישור התאמת רכוש משותף, מביניהם:

"(2) רופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק אישר בחתימתו במסמך הערוך לפי הטופס שבחלק ד' לתוספת השניה, כי ביצוע התאמה, כפי שפירט דרוש לאדם עם המוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה;"

"(3) ההתאמה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר, וההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית;"

"(4) ביצוע ההתאמה ייעשה על חשבון בעל הדירה;"

אם הגעתם עד לפה כנראה שנהניתם מהקריאה, תודה רבה.